우리가 경제적 자유를 얻기 위해 할 수 있는 전략은 결국 두 가지로 귀결된다. 바로 사업과 투자이다. 이 두 가지 방법을 병행하는 사람도 있겠지만 일반적인 월급쟁이의 삶을 살면서 경제적 자유를 꿈꾸는 사람이라면 아마도 투자라는 전략을 택하고 있을 것이다. 그리고 여러 투자 방법들 중에서도 우리의 삶과 가장 밀접하게 관련이 있으면서 꽤나 높은 성공률을 자랑하는 방법이 바로 부동산이다.
부동산 불패라는 말이 있을 정도로 우리나라 사람들의 부동산 투자에 대한 믿음은 대단하다. 심지어는 '벼락거지'라는 신조어가 생겨날 정도로 부동산에 투자한 사람과 그렇지 않은 사람들 간의 희비가 교차하기도 했다. 그게 불과 2021년까지의 일이다. 부동산 투자는 경제적 자유로 가기 위한 필승 전략인 것만 같았다.
그런데 2년이 채 되지 않은 지금, 여기 저기서 곡소리가 들려오고 있다. 영원히 상승할 것만 같았던 부동산 시장이 미국발 금리 인상을 기점으로 꽁꽁 얼어붙기 시작했다. 2021년 이후 불과 1년 만에 고점 대비 절반 가까이 떨어진 아파트들도 생겼다. 특히나 무서운 기세로 올랐던 2기 신도시들의 하락폭이 눈에 띈다. 뒤늦게라도 벼락거지 신세를 면해보려고 '영끌'을 해서 집을 샀던 많은 사람들에게는 크나 큰 시련의 시간이 되었다. 그야 말로 폭락장이 찾아온 것이다.
이런 시기에는 어떻게 대응을 해야할까? 이런 폭락장이 과연 언제까지 이어질까?
이 질문에 대답하기 위해서는 부동산 가격이 움직이는 매커니즘에 대해서 이해를 해야 한다. 그리고 그 내용은 오늘 리뷰할 '부의 인문학' 책을 통해 확인할 수 있다. 이 책의 저자인 우석은 세계적인 경제학 거장들의 이론을 바탕으로 부동산이 움직이는 매커니즘에 대한 자신의 통찰을 이야기한다. 참고로 이 책이 출간된 것은 2019년으로 2020~2021년까지의 기록적인 부동산 폭등이 나타나기 전에 쓰여진 것임을 고려해야 한다.
오늘은 '부의 인문학' 2장 '부동산 가격이 움직이는 매커니즘'의 내용을 요약하고 그에 대한 나의 생각들을 정리하고자 한다.
제 2장. 부동산 가격이 움직이는 매커니즘
1. 서울과 지방 부동산은 양극화될 것이다
- 한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가
- 제조업 중심의 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다.
- 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다. 혁신 기업이 필요로 하는 인적자원이 풍부하게 있는 곳이 바로 서울이다. 지식 자본주의 사회에서 가장 강력한 경쟁력을 갖추고 있다는 얘기다.
- 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다.
- 우리나라의 도시 간 불평등은 시간이 갈수록 심화될 것이다.
- 돈을 벌고 싶다면 혁신 기업이 주도하는 도시에 투자하라!
2. 슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라
- 슈퍼스타 도시 전성시대, 수혜자는 누구인가
- 슈퍼스타 도시는 시간이 갈수록 인재를 끌어들여서 번성하게 되고 나머지 자잘한 도시는 몰락하게 된다. 슈퍼스타 도시와 다른 도시 간의 격차가 더욱더 벌어지고 불평등이 확대되는 현상은 피할 수 없다.
- 왜 슈퍼스타 도시로 인재와 기업이 집중되는 것일까? 기업이 자기의 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰린다. 인재가 슈퍼스타 도시로 모인다는 것이다.
- 인재가 슈퍼스타 도시로 몰리고, 이것이 슈퍼스타 도시에 인적자본 외부 효과를 낳고, 덕분에 슈퍼스타 도시의 주민은 다른 도시 주민보다 소득이 높아진다. 그러면 인재가 슈퍼스타 도시로 더욱더 몰리게 되는 연쇄반응이 나타난다.
- 2000년 이후 슈퍼스타 도시의 집값이 급등했다.
- 슈퍼스타 도시의 집값 급등이 슈퍼스타 도시 전체에서 골고루 나타나는 것은 아니다. 슈퍼스타 도시 중에서도 특정한 '슈퍼 지역'의 집값이 급등한다. 슈퍼스타 도시 내에서도 격차가 벌어진다.
- 그렇다면 가장 중요한 것, 이 책에서 얻은 한국 부동산 투자에 적용할 수 있는 통찰은 무엇일까? 서울에 투자하라는 것이다. 한국의 슈퍼스타 도시는 서울뿐이기 때문이다. 세월이 가면 갈수록 서울과 여타 도시의 차이는 점점 더 벌어질 것이다.
3. 어느 도시, 어느 동네 부동산이 뜰 것인가?
- 이 질문에 대한 답을 찾는 데는 하버드 대학교 경제학과 교수인 에드워드 글레이저의 '도시의 승리'가 도움이 된다. 이 책은 '도시는 왜 불평등한가', '직업의 지리학' 저자들도 언급할 정도로 탁월한 관점을 갖고 있다.
- '도시의 승리'란 말속에 숨겨진 뜻
- 도시의 진정한 힘은 사람으로부터 나온다는 것이다. 도시의 흥망성쇠 여부는 사람 특히 인재에 달려있다는 것이 저자의 주장이다.
- 도시의 성공 요인은 무엇인가
- 저자는 즐거운 도시가 번성한다고 말하고 있다. 사람을 즐겁게 만드는 도시가 번성한다는 것이다.
- 저자는 음식 문화, 패션 문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다고 주장한다.
- 집값이 비싼 지역일수록 사람들에게 즐거움을 주는 요소가 많다.
- 도시의 성공 요인 중 가장 중요한 2가지
- 저자는 도시의 진정한 힘은 사람, 특히 인재로부터 나온다고 주장한다. 인재를 끌어들이는 요소가 많은 도시일수록 도시는 성공하고 번영한다는 것이다.
- 인재가 도시 경쟁력의 핵심이라면 인재가 가장 중요시하는 도시의 요소는 무엇인가? 그것은 바로 자녀 교육과 안전이다. 한국은 어느 지역이나 대체로 안전한 편이니 자녀 교육이 더욱 중요하다.
4. 서울에 집을 사야 하는 분명한 이유
- 나는 그동안 줄곧 서울에 집을 사라고 말해왔다. 내가 왜 서울, 서울 하는 걸까? 그건 가장 좋은 것만 말하고 싶기 때문이다. 나의 투자자로서의 판단 뒤에는 항상 애덤 스미스가 있다. 지금 우리가 알고 있는 대부분의 경제학은 '경제학의 아버지'라 불리는 애덤 스미스에게서 비롯된 것이다.
- 답은 분업의 힘에 있다
- 애덤 스미스의 화두는 딱 하나, 어떻게 해야 나라가 잘살 수 있는가 하는 것이었는데, 그가 찾은 답은 바로 '분업'이다.
- 분업하고 서울에 집 사는 것하고는 무슨 상관이 있을까? 분업을 하려면 어떻게 해야 할까? 사람이 한 곳에 모여야 한다. 그래야 분업이 가능해지기 때문이다. 그래서 도시에 인구가 집중되는 것이다.
- 도시가 커질수록 분업의 이익은 커진다. 그래서 사람들은 각자 자신의 이익을 찾아서 서울로, 서울로 몰려오게 되는 것이다.
5. 비교우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 말한다
- 데이비드 리카도는 비교우위론을 내세워 국제 교역이 유리하다는 걸 주장한 경제학자다. 각 나라가 각자 잘 만드는 걸 만들어서 서로 무역을 하면 더 풍요로운 세상이 된다고 주장했다. 오늘날 세상은 리카도의 주장대로 자유무역이 늘고 세계화가 되었다. 리카도가 후대에 남긴 유명한 주장으로는 비교우위론, 노동가치설, 차액지대론이 있다.
- 리카도의 유산 1. 비교우위론
- 리카도의 비교우위론을 부동산 투자에 접목하면 어떤 통찰을 얻을 수 있을까? 제조업 공장은 비교우위론에 따라서 전부 후진국으로 옮겨가고 있다. 우리나라의 제조업 공장도 싼 임금과 싼 땅값, 싼 재료를 찾아서 점점 해외로 나가고 있다.
- 결국 한국에는 본사와 연구소만 남게 될 것이다. 그럼 본사와 연구소는 어디에 있게 될까? 서울이다. 왜 서울일까? 본사와 연구소에 근무할 수 있는 고급 두뇌, 인재가 다 서울에 있기 때문이다.
- 리카도의 유산 2. 노동가치설
- 노동가치설은 간단히 말해, 모든 물건을 가치 있게 만든 것은 노동이란 주장이다. 가격의 대부분이 노동에서 나온다는 것이다. 그런데 노동가치설은 잘못되어도 한참 잘못된 것이다. 노동가치설을 학문적으로 붕괴시킨 학파가 있다. 한계효용학파가 등장하면서 노동가치설은 빛을 잃었다.
- 한계효용학파의 주장은, 사람은 한정된 돈을 가지고 자신이 제일 만족하는 방식으로 돈을 쓴다는 것이다. 모든 사람이 자기 만족도에 따라서 돈을 지불하고, 가격은 시장에서 수요공급의 법칙에 따라서 결정된다고 주장한다. 한계효용학파는 가격이 공급자(노동자)가 아닌 수요자(소비자) 입장에서 결정된다고 본다.
- 한계효용학파에 따르면 노동자가 얼마나 힘들었냐는 중요하지 않다. 고객이 얼마나 만족했느냐에 따라서 가격이 결정된다는 것이다. 결국 당신이 얼마나 노력했느냐, 당신이 얼마나 고생했느냐, 그건 중요하지 않다. 상대방이 얼마나 만족했는지, 상대방이 얼마나 행복했는지, 이게 중요하다.
6. 사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다
- 리카도의 유산 3. 차액지대론
- 인구가 늘어나면 밀 수요량이 늘어나서 과거에 경작하지 않던 척박한 땅까지 경작하게 된다. 처음에는 비옥한 땅 A만 경작하다가 밀 수요가 늘어나면 척박한 땅 B도 경작하게 된다. 인구가 더 늘어서 먹을 밀이 부족해지면 더 척박한 C도 경작하게 된다. 이렇게 더 척박한 땅을 경작하게 될수록 비옥한 땅을 가진 지주는 더 많은 돈을 벌 수 있다는 게 차액지대론의 핵심이다.
- 리카도는 인구가 늘고 경작지가 늘어날수록 농업 자본가의 수입이 늘어나는 것보다 지주의 수입이 더 많이 늘어나며 농부(노동자)는 수입이 그냥 먹고사는 데 그친다고 말했다. 최종 승리자는 땅 주인이라는 것이다.
- 결국 인구가 늘어나는 곳에 비옥한 부동산을 사야 한다. 비옥한 땅은 어디일까? 중심지 땅이다. 우리나라에 인구가 늘어날 수 있고 중심지인 곳은 어디일까? 바로 서울이다. 또다시 기승전서울이다.
- 리카도의 차액지대론에 따르면 서울에 똑똑한 집 한 채 가진 사람이 평범한 월급쟁이가 평생 월급 모아서 번 것보다 더 많이 벌 수도 있다는 얘기다.
7. 부동산 가격은 수익성에 따라 달라진다
- 인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만든다
- 애덤 스미스가 '국부론'에서 언급한 이기심에 대한 주장은 정말 유명하다. 그는 세상이 풍요로워지는 이유는 이타심 때문이 아니고 이기심 때문이라고 가르쳤다. "우리가 저녁 식사를 할 수 있는 것은 푸줏간 주인, 양조장 주인 그리고 제빵 업자의 박애 정신 때문이 아니라 그들의 돈벌이에 대한 관심 때문"이라고 설파했다.
- 인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만드는 엔진이다. 정부는 이기적인 인간을 억압해서는 안 된다. 개인의 이기심이 국가를 풍요롭게 만들기 때문이다.
- 국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지
- 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다. 예를 들어서 쌀을 생산하는 논의 가격은 쌀의 수요와 가격에 따라 결정된다. 논 주인이 자기 마음대로 논값을 정할 수 있는 게 아니란 얘기다. 땅값은 원인이 아니라 결과다. 상가 월세 역시 상가 주인이 마음대로 정하고 올리는 게 아니라 상가의 수익력에 따라 달라진다.
- 지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다. 그런 때가 언제일까? 한마디로 경제 성장이 잘될 때다. 집값은 투기꾼이 올리는게 아니다. 경제 상황이 집값이 오를 만하게 되었기에 집값이 오르는 것이다.
- 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수 없다.
8. GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?
- 애덤 스미스는 지대에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 교통이라고 했다. 땅값을 좌우하는 가장 큰 요인은 도로 개통이라는 것이다.
- 도로 개통 효과의 가능성과 한계도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다. 서울 집값과 동탄 또는 파주 운정 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다. 즉 동탄과 파주 운정 지역 아파트 가격이 오른다는 말이다.
- 동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 독점적 지위가 약화된다.
- GTX의 효과는 요금 수준에 달려 있다는 것이 핵심이다. GTX 요금이 지금 신문 보도에서 나오는 기사만큼 저렴하지 않다면 GTX 효과는 당초 기대했던 것보다 약화될 수 있다.
9. 정부의 부동산 대책, 어디까지 믿어야 하나
- 정치인을 믿는가? 부동산 대책을 믿는가? 다 믿지 마라! 내 얘기가 아니고, 노벨 경제학상을 받은 제임스 뷰캐넌의 말이다. 그는 1986년 노벨 경제학상을 받았다. 공공선택이론을 처음으로 펼친 공로를 인정받은 것이다.
- 공공선택이론이란 무엇인가
- 정치인이나 고위 공무원이 입으로는 거창하게 나라를 위한 정책을 편다고 말하는데 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기기에 바쁘다는 것이 공공선택이론이다.
- 정치인이나 고위 공무원도 인간이고 그래서 이기적으로 행동한다는 매우 단순한 원리다.
- 서울 재개발·재건축 규제가 경기도민을 죽인다
- 서울의 재개발·재건축을 허용해 주면 간단한데 왜 안 해주고 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 퍼부을까? 뷰캐넌에 따르면 정치인은 다음 선거에서 이기려는 마음이 앞서기 때문이라고 한다.
- 재개발·재건축을 허용해 주면 단기적으로 재개발·재건축 가격이 급등한다. 그러면 질투심에 사로잡힌 대중이 집권당을 비난하고 등을 돌리게 된다. 그러면 집권당의 지지율은 폭락하고 다음 선거에서 질 가능성이 높아진다. 그러니 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 투하하는 것이다.
- 뷰캐넌은 "정부가 정치적인 압력을 받아 가면서까지 현명한 경제정책을 시행하리라론 기대하지 말라"고 했다.
결국 기승전 서울이다
이 책에 나온 내용을 한 마디로 요약하면 "서울에 집을 사야한다"는 것이다. 우리나라에 슈퍼스타 도시는 서울 뿐이며, 서울에서도 '슈퍼 지역(대장 지역)'을 사는 것이 장기적으로 가장 돈을 버는 선택이라는 얘기다. 괜히 쓸데 없이 리스크를 잔뜩 안고 이상한 동네에 사는 것보다 서울 강남에 집을 사는 것이 가장 좋다는 결론이다. 약간 허무하다. 사람들이 거기가 좋다는 것을 몰라서 안사는 것이 아니기 때문이다. 알아도 못산다. 서울에서 가장 비싼 지역에 부동산을 살 수 있는 사람이 현실적으로 얼마나 될까?
그래서 이 책에 나온 부동산 투자 기준들을 바탕으로 서울 강남이 아닌 다른 유사한 지역들을 찾아볼 필요가 있다. 슈퍼스타 도시까지는 아니지만, 대도시 수준으로 규모가 있으면서 인재들이 몰리는 곳, 혁신 기업이 주도하고 즐거운 도시(음식, 패션, 엔터테인먼트 요소가 넘치고 배우자를 찾을 수 있는 곳), 자녀 교육을 시키기에 적절한 인프라가 갖춰진 도시가 바로 그것이다.
각 지역의 대장을 주목하라
또한, 어느 도시든 해당 도시에 살고 있는 사람들이라면 모두가 살고 싶어하는 곳이 있다. 바로 각 지역의 대장 지역이다. 직장 등의 이유로 수도권으로 갈 수는 없지만 충분한 재력을 보유하고 있는 사람들이 모여있는 곳. 그런곳은 소득 수준이 높기 때문에 자연스럽게 인프라가 구축되고 살기가 좋아진다. 그러다보니 더 많은 사람들이 살고 싶어하고 수요가 늘어난다. 당연히 부동산 가격도 올라간다. 이 책에 따르면 결론적으로 이런 지역에 투자를 해야 한다. 인재가 몰리고 혁신 기업이 있으면서 교육 인프라를 갖춘 도시. 그 중에서도 슈퍼 지역(대장 지역)을 선택하는 것이 서울의 대장지역을 선택할 수 없는 사람들의 차선책이 될 것이다.
이런 조건으로 당장 떠오르는 곳이 판교, 광교와 같은 수도권 신도시라던지 대구 수성구, 대전 둔산동, 광주 봉선동 등과 같은 지방의 대장 지역들이다. 물론 이런 지역들은 이미 유명하고 인기가 많아서 부동산 가격이 높은 것이 현실이기는 하다. 그럼에도 불구하고 이런 지역들이 이 책에 나오는 여러 가지 부동산 투자를 위한 핵심 요소들을 갖추고 있다는 점은 분명해 보인다(물론 슈퍼스타 도시인 서울에 비할바는 못되지만).
최근 기사들을 보면 이런 각 도시의 대장 지역들 또한 지금은 고전을 면치 못하고 있는 것을 알 수 있다. 하지만 아는 사람은 알 것이다. 상승장이 시작되면 이러한 대장 지역부터 무서운 속도로 반등하기 시작한다는 것을. 지금이 완연한 하락장이라는 이야기는 곧 좋은 지역의 좋은 물건들을 싸게 구할 수 있는 기회가 찾아왔다는 의미이기도 하다. 경매가 됐든 급매가 됐든 지금 시기에 안전 마진을 확보해서 좋은 물건을 매수하고 기다릴 수 있다면 분명히 큰 수익을 거둘 수 있는 타이밍인 것이다. 이 책의 저자 우석이 말하는 것처럼 부동산은 장기적으로는 항상 우상향 하기 때문이다.
"그럼 빚을 내서 부동산에 투자하면 실패할 확률이 없는 것일까? 장기적으로 보면 항상 그렇다. 자산 가격은 직선으로 오르는 것이 아니라 하강과 상승 사이클을 그리면서 우상향한다. 그래서 과도한 빚을 얻어서 부동산 투자를 하다 하락 사이클에 걸리면 파산할 수도 있다. 그래서 빚은 원리금을 갚을 수 있는 범위 내에서 얻어야 한다. 이 원칙을 지키고 장기 투자를 하면 부동산은 절대 당신을 실망시키지 않을 것이다. 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다."
투자의 눈을 키워야 한다
미래는 알 수 없다. 불과 2년 전 까지만 하더라도 영원히 상승할 것만 같았던 부동산이 불과 2년만에 이렇게 폭락할 것이라고 누가 예측했겠는가? 재작년에 소위 부동산 전문가라고 불리는 이들이 했던 예측을 보면 열에 아홉은 앞으로도 계속 상승할 것이라고 전망했다. 그랬던 그들이 지금은 열에 아홉 앞으로도 계속 더 힘들 것이라고 전망하고 있다. 전문가라고 불리는 사람들의 안목도 고작 이정도 수준인 것이다. 그래서 무엇보다 중요한 것이 내가 스스로 확신할 수 있을 정도로 투자에 대한 안목을 키우는 것이다. 그래야 남들 말에 휘둘려서 이리갔다 저리갔다 하지 않는다. 영원한 상승이 없는 것처럼 영원한 하락도 없다. 그리고 하락장에도 살아남는 사람들이 있다. 바로 좋은 물건을 싸게 구입하는 사람들이다. 그런 사람들은 하락장에도 차익을 남기고 물건을 판다. 투자의 세계에서 살아남기 위해서는 바로 이런 눈을 키워야 한다.
댓글