오늘은 상가 수익률 계산하는 방법과 수익률에 따른 적정 매매가를 하는 방법에 대해서 알아보고자 한다. 그리고 이 방법을 통해서 해당 매물이 투자하기에 적절한 매물인지도 분석해본다.
샘플로 가져온 상가는 경기도 화성시 영천동에 소재한 전용면적 39평 상가이다.
본 상가는 보증금 6,000만원 / 월세 240만원, 매매가 6억 4,000만원 으로 매물이 나와있다.
본 상가는 동탄2신도시 동탄순환대로에 자리잡고 있으며 5층 건물 중 4층에 위치하고 있다.
사진에서도 알 수 있듯 아직 공실이 많은 상가이다.
동탄순환대로 사거리에 위치하고 있기는 하나, 이 사거리는 아직 유동인구가 많지 않다.
배후에 위치한 아파트들이 세대수가 많지 않고,
직장인들도 이쪽 사거리보다는 동탄대로와 동탄순환대로가 교차하는 아래쪽 사거리를 주로 이용하기 때문이다.
다만, 사거리를 중심으로 건너편에 주민센터와 우체국, 경찰서, 중학교가 위치해 있고 바로 옆에 공원이 있어서 향후 주변 공실에 사무실이 모두 들어서고 트램 등으로 교통 여건이 개선되면 유동인구가 늘어날 여지는 있어보인다. 어쨌든 그럼에도 불구하고 배후 세력 자체가 부족하기 때문에 투자하기에는 매력도가 다소 떨어져 보인다.
각설하고 상가 수익률 계산하는 공식은 다음과 같다.
상가 수익률 = 월세 * 12개월 / (매매가 - 보증금)
이 공식에 따라, 본 매물의 상가 수익률을 계산해보면,
240만원 * 12개월 / (6억4천만원 - 6천만원) = 4.97%
즉, 이 상가를 6억 4천만원에 매수하는 경우 연 수익률 4.97%를 기대할 수 있다는 이야기다.
앞선 공식을 활용해서 아래과 같이 상가 기대 수익률에 따른 적정 매매가를 산출할 수 있다.
적정 매매가 = (월세 * 12개월 / 기대 수익률) + 보증금
본 매물에 위 공식을 적용해보면,
3% 기대 수익률의 적정 매매가 : 240만원 * 12 / 0.03 + 6000만원 = 10억 2천만원
4% 기대 수익률의 적정 매매가 : 240만원 * 12 / 0.04 + 6000만원 = 7억 8천만원
5% 기대 수익률의 적정 매매가 : 240만원 * 12 / 0.05 + 6000만원 = 6억 3600만원
6% 기대 수익률의 적정 매매가 : 240만원 * 12 / 0.06 + 6000만원 = 5억 4천만원
즉, 기대 수익률을 높이기 위해서는 그 만큼 저렴하게 상가를 매수해야 한다는 이야기이다. 당연한 말이다.
본 상가는 6억 4천에 매물이 나와있고, 현재 학원과 5년 간 계약(보증금 6천, 월세 240)을 한 상태다.
현재 계약 자체로 연 5% 정도의 수익률이 나오는 매물이기는 하나,
주변 수요나 향후 전망 등을 고려 했을 때 딱히 메리트가 있어 보이지는 않는다.
무엇보다 해당 학원이 5년 간 버틸 수 있을지 의문이고 만약 임차인이 나가는 상황이 벌어졌을 경우,
적절한 임차인을 구하기가 쉽지 않아보인다.
결론적으로 본 상가는 5% 수익률을 거둘 수 있는 매물이고 현재 임차인까지 맞춰져 있어 기대 수익 자체는 나쁘지 않아 보인다. 하지만 배후 세력이 적고, 주변 공실이 매우 많은 점, 그리고 인근 상권이 활성화 되기까지 기약이 없어보인다는 점 등 기대 이익 대비 리스크가 많이 커 보이는 매물이므로 투자하지 않는 것이 적절하다고 판단된다.
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