경매 초보 임장 후기_병점동 남수원두산 아파트

최근들어 집값이 확실히 반등하는 모양새다. 덕분에 찬바람이 쌩쌩불던 경매 시장도 조금씩 활기를 찾고있는 것 같다.

서서히 달아오르는 경매 시장 [김경민의 부동산NOW] - 매일경제

나는 부동산이 하락장으로 접어들기 시작했던 작년 가을 처음으로 경매 임장을 했다. 그동안 전셋집을 구하거나 집을 사기 위해서 집을 보러다닌 적은 있었지만, 투자를 위해서 그것도 경매에 입찰하기 위해 임장을 다녀온 적은 한 번도 없었다.
 
오늘은 내가 첫 경매 임장을 했던 당시의 상황들을 정리하고, 이후 해당 물건(병점동 남수원두산 아파트)가 어떤 가격으로 낙찰이 되었는지 현재 시세는 어느 정도인지 복기해보고자 한다.

 
당시 보러 갔던 물건은 다음과 같다. 1차 5.39억원에서 유찰되어 3.77억에 2차를 시작하는 물건이다. 이 물건은 소유자와 채무자가 다르다. 소유자는 박**인데 채무자는 (주)그**이라는 법인명이다.

 
검색해보니 박**은 (주)그** 대표이사. 즉, 집을 저당 잡고 회사 명의로 돈을 빌린 후 해결하지 못하여 경매로 나온 물건으로 보였다.

 
소유자 박**을 세대주로하는 세대가 전입되어 있으므로 대항력 없이 말소기준등기 아래로 모두 사라지는 물건이다.

 
21년 까지 4억원대였던 매매 실거래 가격이 갑자기 6억원을 찍었다가 한참 동안 거래가 없었다. 그러다가 2022년 3월 5.5억과 4.5억에 거래가 됐다. 당시(2022년 9월) 매매 호가는 5.8억~6.5억.

전세는 2022년 3건이 거래됐고 2021년에도 나름 꾸준히 거래가 됐었다. 평균적으로 3억 중반~4억 수준으로 전세가가 형성되어 있는 것으로 보인다. 전세 호가는 3.6억에 매물 2개가 나와있었다. 이 정도의 정보를 확인하고 실제 물건을 보러 갔다.

해당 물건지인 남수원두산 아파트 단지에 들어서니 입구에 차단기가 없어서 아무런 제지없이 안으로 들어갈 수 있었다. 토요일 오후 였는데 지상 주차장에 차 댈곳이 넉넉했다. 대형 평수가 있어서인지 주차 공간은 부족하지 않은 것 같았다.

단지는 20년 이상된 아파트 답게 전반적으로 노후된 티가 났다. 다만 단지 내 나무들이 큼직 큼직하고 조용한 편이며 단지 밖 주변도 다른 아파트 단지들로 둘러쌓여 있어서 실거주하기에 나쁘지 않은 환경으로 보였다.
 
해당 물건이 있는 104동 앞에서 서성거리다가 사람들이 나오길래 입구로 들어갔다. 사람들이 나오면서 대항력 어쩌고 하면서 이야기 하는 것을 보니 같은 물건을 임장하러 온 스터디원들 같아 보였다.
 
11층으로 올라가보니 문이 낡아 있었고, 도시가스 검침표가 여러개 붙어 있었다. 여러 번 방문했으나, 부재 중으로 확인을 못하여 안전 상 꼭 체크 받아야한다는 안내문이 붙어 있었다. 딱히 인기척은 없었다. 1층 우편함에도 우편물들이 쌓여있는 것으로 봐서 아무도 안살고 있을 가능성도 있어 보였다.
 
다만, 관리 사무소에 체납된 관리비가 있는지 확인을 해봤어야 하는데, 이 부분을 놓쳤다. 어쨌든 소유자가 세대주로 있는 물건이므로 점유하고 있든 비어있든 명도에 딱히 어려움은 없을 것으로 예상되었다.
 
단지 밖으로 나와서 인근에 있는 한* 부동산에 들어갔다. 104동은 단지 가장 끝쪽이어서 오히려 옆 단지인 한신 아파트 상가가 더 가까웠다. 아까 우리 앞에 나왔던 스터디원으로 추정되는 무리들은 옆에 있는 한**드 부동산으로 들어갔다.

부동산에 들어가서 호기롭게 옆에 남수원 두산 경매 물건에 관심이 있어서 왔다고 했는데, 사장님 반응이 시큰둥했다. 이 근방에 전세 수요가 있는지, 급매로 내놓으면 어느 정도 가격에 내놔야 팔릴 수 있는지 등을 물어봤는데 시세는 네이버 조사하면 다 알 수 있지 않냐. 그리고 요즘 거래가 안되서 급매 가격을 얼마에 내놔야 팔린다 이런 얘기를 할 수가 없다. 뭐 그런식의 답변이었다.
 
안그래도 장사도 안되는데 귀찮다는 식의 대응이어서 솔직히 기분이 조금 별로였다. 그나마 아내가 전세 알아보는 사람들은 어떤 사람들이냐, 이 경매 물건 물어보러 왔던 사람들이 또 있냐? 등의 질문을 해서 우리 말고 이 물건 물어보러 왔던 사람은 없었다는 답변을 들을 수 있었다.
 
부동산을 나와서 아내와 이야기를 했는데 내가 너무 공격적 + 고자세로 이야기를 했다며, 다음 부동산에서는 이 지역에 대해서 잘 몰라서 왔는데 한 수 가르쳐 달라는 식으로 접근해 보라는 피드백을 줬다. 아무래도 첫 경험이다보니 내가 너무 흥분했었던 것 같았다.

두 번째 부동산으로는 단지 앞쪽에 위치한 신**드 부동산을 방문했다. 첫 번째 부동산의 남자 사장님 태도가 영 별로였어서 가급적 여자 사장님이 계신 곳으로 들어가자고 해서 들어갔는데 다행히 사장님이 매우 친절하게 응대를 해주셨다. 나도 아내가 피드백 준대로 조금 더 부드러운 태도로 궁금한 것들을 질문했다.
 
이곳 부동산에서 여러가지 중요한 정보들을 얻을 수 있었다. 다만, 두산 아파트 경매 물건을 보러 왔다고 하니까 그런 물건이 나왔는지도 모르고 계셨던 걸로 봐서는 앞서 찾아왔던 사람들은 없었던 것 같았다. 아래는 당시 나눴던 대화 내용이다.
 
Q. 우리는 낙찰 받아서 전세를 주고 싶은데, 아무래도 49평의 대형 평수이다보니 전세 수요가 있을지 모르겠다. 이 곳에서 대형 평수를 찾는 수요가 있는지, 있다면 어떤 사람들이 주로 찾는지가 궁금하다.
A. 수요가 있기는 하다. 이곳 두산 아파트가 그래도 이쪽 동네에서는 나름 가성비 좋은 아파트로 평가 받는다. 자녀 양육 때문에 부모님을 모시고 살아야 하는 경우나, 자녀들이 많아서 방이 여러개 필요한 사람들이 주로 49평을 찾는다. 이 부근 단지 중에서 방 4개 40평대 후반의 아파트가 두산 아파트(49평)와 SK VIEW(47평) 밖에 없다. 그렇지만 아무래도 대형 평수이다보니 전세 수요가 드문 드문 있을 뿐 많지는 않다.
 
Q. 현재 전세 매물은 몇 개나 있고 나온지 얼마나 됐나?
A. 3.6억에 2개가 나와있다. 원래 4억으로 7월달에 내놨는데 계속 안나가니까 최근에 가격을 내렸다.
 
Q. 만약 급매로 판다면 얼마 정도에 가능한가?
A. 103동이 가장 로얄동인데 현재 6.2억에 내놨지만 계속 안팔린다. 103동을 찾는 사람이 있기는 한데, 주인이 6억까지 깎아준다고 했지만 안사겠다고 한다. 지금 계속 떨어지고 있는 추세이고 104동은 앞이 다른 단지에 막혀 있어서 아무래도 당분간 매매가 쉽지는 않을 것 같다. 그래도 4.5억원 정도에 낙찰 받아서 장기간 보유하고 있는다는 생각으로 투자하면 나쁘지는 않을 것 같다. 물론 더 옛날 가격 생각하면 그것도 비싸다고 느껴질 수 있겠지만 지금처럼 부동산 가격이 싸게 거래되는 상황이 많지는 않을 것 같다.
 
Q. 이쪽 근처에서 가장 괜찮은 단지는 어디인지?
A. 신창 아파트가 1400세대 넘는 대단지로 괜찮다. 하지만 초등학교를 벌말 초등학교로 배정 받기 때문에 일부러 두산 아파트로 이사가는 사람들도 있다. 이 동네에서는 구봉 초등학교를 가장 알아주는데 두산 아파트가 구봉 초등학교로 배정을 받는다. 그래서 두산 아파트도 여러모로 괜찮은 아파트이다.
 
Q. 낙찰 받으면 전세 세입자를 맞출 수 있을까?
A. 전세야 가격만 낮추면 맞추기 어렵지 않다. 다만, 어느 정도 욕심은 내려놔야 한다. 지금 3.6억에 매물이 나와 있으니 그보다 천~이천 정도 낮추고 싱크대, 도배 등 수리를 새로 하는 것까지 생각해야 한다(3.6억 매물도 싱크대 수리 등 해주는 조건임).
 
부동산을 나와서 아내와 이야기를 해본 결과, 생각만큼 매력적인 물건은 아니라는 결론이 내려졌다. 당시 가장 낮은 매매호가가 5.8억이었는데 그마저도 거래가 계속 안되고 있고, 매수자도 없다고 하므로 급매를 싸게 내놓는다고 한들 거래가 될 것이라는 기약이 없었다.
 
그래서 전세를 주고 시장이 오르기를 기다려야 하는데, 문제는 전세가가 생각보다 많이 내려가고 있다는 점이다. 3.6억보다 경쟁력이 있으려면 3억대 초반 정도를 생각해야 하는데 여기에 싱크대 도배 등 수리비가 최소 천만원은 들어갈 것으로 보였다. 결국 최저가인 3.8억에 낙찰을 받아도 내 투자금이 8천만원 가량은 들어갈 수 밖에 없다. 그리고 그마저도 세입자를 구하지 못할 리스크가 있다. 따라서, 당시 상황에서는 리스크가 너무 큰 물건이므로 입찰하지 않는 것이 좋겠다는 결론을 내렸다.
 
다만, 개인적으로 내가 무주택자였거나, 자금에 여유가 있는 상황이라고 가정했을 때, 4억원대 밑으로 낙찰을 받는다면 충분히 가격적인 메리트가 있는 물건이라고 생각을 했다. 최저가에서 20만원 올린 377,500,000원에 입찰해서 단독 낙찰 받을 수 있다면 급매로 4.8억 정도에 내놓으면 팔리지 않을까? 급매가가 5.8억이니까 1억원 정도 싸게 내놓으면?
 
같은 단지 33평이 8월에 3.65억에 실거래 된 점을 고려했을 때 가격적인 경쟁력이 있지 않을까 싶었다. 다만 이 경우에도 단기 매매로 양도세 70% 제외하면, 거기에 수리비까지 나간다고 가정하면 실질적으로 남는 이익은 천만원 남짓일 것 같았다. 그리고 혹시나 그 가격에도 안팔린다면? 이래저래 리스크였다. 하지만 매수자를 구해놓고 경매를 들어간다면?
 
다음부터는 부동산에 내가 이거 낙찰받고 급매보다 1억원 싸게 내놓으려고 한다. 혹은 얼마 정도 싸게 내놓으면 매수자를 구할 수 있겠는지? 이런 질문을 해야겠다고 마음 먹었다. 그래서 혹시나 매수자를 확보할 수 있다고 하면 그 물건에 과감하게 들어가 보는 것도 방법일 것 같다는 생각을 했다. 
 
결과적으로 해당 물건은 입찰하지 않았다. 경험을 쌓을 겸 최저가로 한 번 입찰해 보고 싶은 마음도 있었지만(그리고 개인적으로 이 물건을 최저가에 낙찰받을 수 있다면 아무리 리스크가 크다고 해도 손해 볼 일은 없을 것 같았다. 급매 대비 2억 가량 싸게 낙찰 받는 것인데.. 하지만 아내를 설득할 자신이 없었다), 혹시나 덜컥 단독 입찰로 낙찰되면 피곤해 질 수 있으니 아쉽지만 다음 기회에 입찰을 해보는 것으로 정했다.

이후 해당 물건을 추적해보니 405,000,000원에 단독 낙찰된 후 경매가 취하됐다. 어차피 최저가 수준에서 입찰을 했어도 패찰 했을 것이었으므로 괜한 걱정을 한 셈이다.
 

남수원두산 아파트 현재 호가 및 실거래가

 
남수원두산 아파트 해당 평수는 2022년 11월 5.3억에 거래가 이루어진 후 현재까지 거래가 없다. 최근 매매 최저 호가는 4.6억까지 떨어진 상태이다. 만약 22년 후반에 급매로 내놔서 팔지 못했다면 계속되는 하락장에 거래가 되지 않아서 속앓이를 했을 가능성이 높다. 다만, 당시 5.3억에 실거래가 이루어진 것을 고려했을 때 처음 구상했던 시나리오처럼 4억 밑으로 낙찰받아서 4.8억 정도에 급매를 내놨다면 팔렸을 가능성도 있었을 것으로 생각된다.
 
어쨌든 실거래 자체가 많지 않았으므로 이래저래 리스크가 컸던 것이 사실이고 결론적으로 투자하지 않은 것은 잘한 선택이었다고 본다.
 
 
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