폭락론자 vs 폭등론자 과연 누가 맞을까?(feat. 벼락거지 vs 영끌거지)

2019년 전세계를 휩쓴 코로나 사태로 세계 경제는 큰 충격을 받았다. 당시의 분위기는 1900년대 초중반 대공황급의 공포를 다시 불러올 정도였다. 코로나가 이렇게 전세계적으로 장기화되면 사상 최악의 경기 침체를 피하기 어려울 것이라는 전망이 지배적이었다.

 

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하지만 각국 정부들은 시장이 그렇게 되도록 가만히 내버려두지 않았다. 특히나 미국 정부는 수천조원에 달하는 천문학적인 숫자의 돈을 뿌려대며 경기부양에 나섰다. 천조국 답게 그 규모가 가히 상상을 초월하는 수준이었다.

 

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그리고 그 결과 시장에는 돈이 넘쳐 흘렀고, 사람들은 지원금으로 받은 공짜돈과 (초저금리 덕분에) 거의 공짜로 빌릴 수 있게된 돈을 마구마구 써대기 시작했다. 사상 최대의 유동성으로 모든 투자 종목들이 분야를 가리지 않고 전에 없던 호황을 누리기 시작했다. 당시에는 주식이든 부동산이든 코인이든 뭐든 투자만 했다하면 큰 돈을 벌 수 있었다.

 

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이 시기에 투자를 했던 사람과 그렇지 않은 사람들 사이에는 크나큰 희비가 교차했다. 특히나 투자를 하지 못했던 사람들의 상대적 박탈감은 이루 말할 수 없었다. 단지 투자에 뛰어들지 않았다는 이유만으로 다른 사람들과 자산 격차가 수억원씩 벌어지게 된 것이다.

 월급쟁이로 평생 저축을해도 벌기 어려운 그런 금액이 불과 몇 달만에 뛰어 오르는 것을 보며 하루하루 우울한 마음을 달래야만 했을 것이다. '벼락거지'라는 신조어가 등장하기 시작한 것도 이 무렵이었다. 하늘 높은 줄 모르고 솟아오르는 부동산 가격을 보면서 더 늦기 전에 영혼까지 끌어모아서 투자를 하는 사람들이 생겨나기 시작했다.

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하지만 그렇게 영끌을 해서라도 투자에 뛰어들지 못한 나머지 사람들은 어쩔 도리가 없었다. 그들은 그저 기우제를 지내듯 집값이 떨어지기를 바라는 수밖에 없었다. 폭락론자들의 유튜브를 보면서 위안을 삼고, 언젠가 심판의 날이 오기만을 손꼽아 기다렸다. 유튜브에서 봤던 내용을 근거로 각종 재테크 커뮤니티에 곧 폭락이 올것이라는 근거들을 들이대며 글을쓰면 '벼락거지'라고 조롱받기 일쑤였지만 그래도 포기하지 않고 꾸준히 글을 썼다. 그렇게라도 하지 않으면 무너지는 멘탈을 부여잡기가 너무 힘들었기 때문이다.

 

그리고 그렇게 버티고 버티다보니 드디어 반전이 일어나기 시작했다. 2021년 말부터 변화의 조짐이 보이던 시장이 2022년 초가 되면서 서서히 하락 추세로 바뀐 것이다. 물론 이때까지만해도 드디어 집값이 떨어지기 시작한다는 글을 쓰면 여전히 조롱의 대상이었다. 시장이 잠시 숨고르기 하는 것일뿐 곧 다시 상승장이 시작될 것이라는 기대가 대부분이었기 때문이다. 하지만 2022년 하반기에 들어서면서 시장은 급격하게 하락추세로 변화하기 시작했고, 2022년 말 현재 부동산 시장은 그야말로 역대급 폭락장을 맞이하게 되었다.

 

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이시점부터는 각종 재테크 커뮤니티에서 폭락론자들의 글이 대세가 되었다. 조만간 집값이 오를 것이라는 글이 올라오면 '폭등론자'라는 딱지가 붙으며 조롱을 받기 일쑤였다. 불과 1년이 지났을 뿐인데 폭락론자와 폭등론자의 상황이 완전히 뒤바뀐 것이다. 특히나 2021년 말 '영끌'을 해서 상승 막차에 탑승해보려고 했던 사람들은 치솟는 금리와 떨어지는 집값, 그리고 폭락론자들의 '영끌거지'라는 조롱으로 하루하루 정신적인 고통을 받았다.

 

그렇게 암울했던 2022년이 지나가고 2023년이 되면서 분위기가 조금씩 바뀌기 시작했다. 2022년 말의 전저점은 더이상 나오지 않고 대부분 지역에서 소폭의 반등이 나오고 있다. 그리고 현시점은 지역에 따라 조금씩 다르기는 하지만 전반적으로 상승 추세가 조금 더 강한 것으로 보인다.

 

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그럼 과연 앞으로의 시장은 폭락론자와 폭등론자 중 누구의 말대로 흘러갈까? ​

 

불과 1년 반 전까지만해도 당시의 상승장이 끝날 것이라고 예상한 사람은 많지 않았다. 소위 전문가라고 말한 사람들 중 십중팔구는 앞으로도 집값은 계속 오를 것이니 당장이라도 집을 사야한다고 주장했다. 그들은 2019~2021년 일관되게 집값 폭등을 주장했으므로 시장에서 상당한 신뢰를 쌓았다. 그들말대로 그 시기 집값은 그야말로 미친듯이 올라가기만 했기 때문이다. 그런데 불과 1년만에 부동산 시장은 역대급 하락장을 맞이했고 그들의 신뢰도는 바닥을 찍고 말았다.

 

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그리고 그 전문가들 대부분이 2022년 말에 2023년은 더 힘들것이라는 전망을 내놨었다. 금리인상 여파 및 분양가 상승 등으로 인해 수요자들이 분양시장에 적극적으로 나서지 않을 것이고 그로 인해 2023년에도 부동산 시장 침체가 예상된다는 것이었다.

 

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사실 당시 시점에서는 너무나 당연한 예측이었다. 2021년 폭등장에서 앞으로도 폭등할 것이라고 예측하는 것이 당연했던 것처럼 작년 말과 같은 폭락장에서 내년(2023년)에는 시장이 반전되어 부동산 시장이 폭등할 것이라고 예측하는 사람은 없을 것이다. 그래서 이 전문가라는 사람들의 말은 딱히 믿을 것이 못된다.

 

이것은 대부분 예측이라고 말하기도 민망한 수준이며, 그저 현재 상황에 기반해서 가장 리스크가 적은 주장을 하는 것일 뿐이다. 그리고 당장 한치 앞의 미래도 알 수 없는데 시장을 정확하게 예측하려고 하는 것 자체가 인간의 영역을 벗어나는 일이라고 나는 생각한다. 2019년에 코로나 사태가 벌어질 것이라고 누가 감히 상상이나 했겠는가? ​

 

따라서 앞으로의 시장이 폭등이든 폭락이든 그것은 나의 실력 보다는 운의 영역이라고 생각한다. 그래서 이런 시장의 흐름을 예측하려고 하고 그것에 맞춰서 투자를 하면 안된다. 내가 통제하기 어려운 부분이기 때문이다. 나는 그것보다는 폭락이든 폭등이든 상관없이 항상 이길 수 있는 투자를 하는 것이 중요하다고 생각한다.

 

물론 운이 좋게도 폭등장에 올라탔다면 내 실력과 상관없이 더욱 더 큰 수익을 얻을 수 있겠지만, 설령 폭락장에서 투자를 했더라도 수익을 낼 수 있어야 그게 진정 내 실력이라는 이야기다. ​그리고 어떤 장에서든 수익을 내는 방법은 의외로 간단하다. 바로 시장 가격보다 아주 싸게 물건을 살 수 있으면 된다.

 

아무리 큰 폭락장이 찾아와도 급매 급급매는 거래가 된다. 누군가는 눈물을 머금고 파는 사람이 있겠지만 또 누군가는 그런 폭락장에서도 수익을 내면서 판다. 바로 이런 사람들이 진정한 고수라는 말이다. 그들은 어떻게 그렇게 할 수 있을까? ​

 

내가 알고있는 고수들은 좋은 물건을 보는 눈을 가지고 있고, 주변의 시세를 꿰고 있으며, 그런 좋은 물건을 주변 시세대비 저렴하게 살 수 있는 스킬을 가지고 있다. 여기서 좋은 물건을 보는 안목과 주변의 시세를 꿰는 것은 평범한 사람이라도 해당 지역에 대한 끊임없는 공부를 통해서 누구든지 기를 수 있다.

 

특정 지역을 떠올리기만해도 그 지역의 대장 아파트는 어디인지, 그 아파트의 로얄동은 어디고 다른 2등 3등 아파트는 어디인지, 앞으로의 호재는 무엇이고 이 아파트는 어떤 사람들에게 수요가 있는지, 어느 정도 가격에 매입해야 충분한 수익을 낼 수 있는지 등을 줄줄 꿰고 있는 수준이 되어야한다.

 

그리고 부동산 사장님을 구워 삶아서 초급매 매물을 얻어내든, 경매 실력을 키워서 시세 대비 훨씬 저렴한 가격으로 낙찰을 받을 수 있든, 어떤 방법으로든 안전 마진을 충분히 확보한 가격으로 좋은 물건을 살 수만 있다면 이런 폭락장에서도 충분히 수익을 낼 수 있는 것이다.

 

결국은 좋은 물건을 (아주)싸게 살 수만 있다면 어떤 장에서든 항상 이길 수 있는 고수가 된다는 말이다. 실제로 내가 알고 있는 부동산 고수들은 지금 시기에도 그렇게 좋은 물건을 쓸어담으며 돈을 벌고 있다. 그러니 자신이 폭락론자든 폭등론자든 그런 것은 별로 중요하지 않다. 그저 모든 것을 내 운에 맡긴 채 내가 원하는 시장의 흐름이 오기만을 기다리는 투자를 해서는 안된다는 얘기다.

 

그리고 설령 내가 원하는대로 됐다고 해도 그렇지 못한 사람들은 욕해서는 안된다. 지금은 내 운때가 맞아서 신나게 누군가를 조롱하고 있을 수 있겠지만, 그게 오래 지나지 않아 나에게 비수로 날아와 꽂힐 수 있다. 투자 시장에는 영원한 상승도 영원한 하락도 없기 때문이다.

 

옛말에 남의 눈에 눈물 내면 제 눈에는 피눈물이 난다는 말도 있지 않은가. 그러니 차라리 그 시간에 내 실력을 키우자. 상승장이든 하락장이든 언제든 이길 수 있도록 나의 역량을 향상시켜야한다. 나는 그것이 백번 천번은 더 현명한 일이라고 생각한다.

 

 

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